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三四线城市是多数人未来的归宿
发表时间:2020-06-04 08:55

三四线城市是多数人未来的归宿

三四线城市及小县城是未来很多朋友的不得已选择,毕竟全国660多座城市并不是所有的人都必须集中在20多座城市,所以对于绝大多数人来说三四线城市和小县城才是唯一选择。借此机会简单谈谈我的观察。
 
三四线城市在过去几年的房价大涨,原因大家心里都清楚,房地产市场恢复理性是必然
三四线城市过去几年的房价大涨的原因大家心里需要明白,没有“去库存”这些城市的房价根本涨不起来
去库存说白了就是为房地产行业接近压力,库存处理结果让住建部满意了,但是房价上涨的却让老百姓直呼“买不起”。其实到今天为止我都没用搞明白一个问题“三四线城市房价如此之高,未来拿什么跟一二线城市竞争?”这种自废武功的行为,最终也会体现在经济和产业上。随着主要二线城市出台更多的落户、产业引进等措施后,三四线城市对于人才和产业的吸引力会进一步削弱。没有产业支撑的高房价只能是“空中楼阁”,毕竟如今对于一个城市来说吸引人的关键还是产业支撑。
 
 
 
房价说到底还是资源聚集度的体现,这一点在任何城市都是一样
现阶段到未来较长一段时间(起码10-15年),房价上涨的关键推动力其实还是房产背后依附的教育、医疗、交通、商业等资源。尤其是教育等稀缺资源,这些资源越是优质周边的房价也就越高,这就跟如今的学区房一个道理。资源聚集度如何提高?其实说白了还是需要经济支撑的,经济又需要足够优秀的产业作为支撑。仅仅依靠地方发债、银行贷款过日子,肯定不是个事。毕竟这20多年来不少地方已经养成了“土地依赖”,这样肯定是不能持续的。
 
大家需要清楚一个事实未来“绝大多数人都是要定居在三四线及以下城市的”,只不过如今的三四线城市越来越多迷失在“房地产经济”道路上
城镇化继续推进,其实最难的还是中小城市,多数中小城市的城镇化率不高是事实
相比于国内一二线和主要城市城镇化率早已经过了70%不同,国内三四线城市尤其是中西部城市城镇化率基本还是在50-60%左右。所以未来要想实现全国城镇化率70%以上的目标,其实主要难点还是在三四线及小县城。哪怕是未来一二线及省会城市的人口流入还是持续保持,总有一天这个趋势会结束,毕竟一二线及省会城市的房价持续上涨到一定阶段后,就会逼迫人口回流或者选择更加合适的城市。
 
 
 
三四线及以下城市要找准自己的定位很重要,打造特色城市才是唯一出路
介于三四线及以下城市先天性基础不好的原因,哪怕未来有一定的政策倾斜与一二线城市之间的差距也会越来越大。这种差距体现是全方位的,经济、教育、交通、产业等。对于三四线及以下城市来说要想实现快速进步找准定位很重要,让自己不能被取代才是关键。不过有一点需要确定的是“不要把经济发展寄托在房地产身上”。
 
三四线城市或者小县城未来房价会如何走?跟其所处的位置很关键
城市群发展是未来的趋势,依附于城市群发展的三四线城市未来或可以借助承接部分产业的机会崛起
目前来看国家已经批复了10个国家级城市群,城市群发展其实就是未来发展的主要趋势。依附于一线或者二线城市周边的三四线城市未来如果做好与这些较发达城市的产业对接工作,做好产业分工未来发展还是可期的。有产业自然就有就业和人口流入,未来这些城市的房价还是可以抱有一些期待的。当然包括区域副中心城市未来发展自然也是可期的,毕竟这么多年发展来看我国城市发展好坏的关键还是城市定位。定位越高所得到的资源扶持就越大,发展也就更可期。
 
 
 
其余三四线城市和小县城其实只需要牢记一点“房住不炒”,满足居民居住及改善需求即可
到今天为止相信很多朋友都有这样一个观点“三四线及县城真的适合居住”。相对安静的生活环境、慢节奏的生活等其实挺适合人居住的,这点其实就是三四线城市的特点,但是这些特点不应该成为“投资”和“炒作”的由头,因为其本身并经不起太大的“折腾”。
 
我国多数城市房价持续上涨的趋势没有变,三四线城市房价持续坚挺的关键其实还是城镇化
如果说一二线城市未来房价上涨动力来自于各种资源持续堆积的话,那么三四线城市未来房价持续坚挺的关键就是城镇化持续推进
 
2005-2018年我国商品房平均销售价格走势图
 
图上所示是2005-2018年我国商品房平均销售价格走势图,可以有一个直观的感觉,全国商品房持续上涨的趋势并没有改变。哪怕是严格进行房地产调控的2018-2019年,房价仍然保持了6.5%的增速。对于国内大多数城市来说,未来房价持续上涨的关键动力已经变为“城镇化”,本身城镇化率不足的关键点其实还是在三四线城市。大拆大建,合村并镇等行为未来还是会持续推进中,各种刺激性购房措施出台其实也很难避免。
 
虽然新房价格保持了稳定上涨,但是二手房却未必,大家一定要学会区别对待新房和二手房走势
 
2018年10月到如今的部分三四线城市二手房价格走势图
 
图上所示是2018年10月到如今的部分三四线城市二手房价格走势图,可以看到除去济宁等个别三四线城市房价出现了大涨(相比于2015年上涨了30%以上),其中超过一半的城市真实涨幅只有20%左右,甚至极个别这些年的房价已经出现了下跌。相比于一二线城市的二手房价格走势相对较强来说,三四线城市二手房的走势变化太多。这也是为何勇谈一直不鼓励大家在三四线城市投资买房的原因,真的不划算。
 
综上,三四线及小县城的房产还是有价值的,但是仅仅限于大城市周边的中小城市而言。这样并不意味着三四线城市没有机会,找准定位和特色才是关键,根据城市自身情况作出适合自己的发展道路才是根本。各位觉得呢

 

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